Признание сделки с недвижимостью ничтожной

Наши юристы подготовили развернутую информацию на тему "Признание сделки с недвижимостью ничтожной" Собрали исчерпывающие материалы чтобы разъяснить всю суть вопроса. Если остались дополнительные вопросы, Вы можете задать их нашему консультанту.

Какими признаками характеризуется ничтожная сделка?

Проанализируем по пунктам характеристики ничтожной сделки (НС).

  1. Она является недействительной в предусмотренных законодательством случаях. Недействительность ничтожных сделок обусловлена определенным законом или нормативно-правовым актом, и признание этого факта судом не требуется.

  2. Она является ничтожной, то есть неправомерной с того момента, как была совершена, независимо от предъявления иска о признании ее недействительной и от желания сторон.  

  3. НС не порождает правовых последствий. То есть если два лица заключили сделку — купле-продажу недвижимости. При этом одна из сторон являлась недееспособной, то эта операция не будет считаться осуществленной. И все ресурсы, которые были переданы другой стороне должны вернуться обратно в натуре или денежном эквиваленте.

  4. Порождает только последствия, связанные со своей недействительностью. Это значит, что после такой операции все, что может произойти — это возвращение результатов на тот уровень, на котором они были до заключения договора (реституция). Также в ряде случаев может произойти возмещение убытков или морально вреда, которые последовали в итоге. Возможно и возмещение убытков в пользу государства.

Реституция — возврат в первичное состояние ресурсов после ничтожной сделки. Одна или обе стороны должны возвращать имущество, полученное в результате операции в том виде, в каком оно было получено. Если выполнить подобное требование невозможно, то сторона должна передать другой стороне денежный эквивалент полученного.  

В каких случаях сделка с недвижимостью является ничтожной?

В юриспруденции существует два сходных, но отличающихся между собой понятия – оспоримая и ничтожная сделка. Главная разница между ними в том, что признание оспоримой сделки с недвижимостью недействительной происходит по решению суда, а ничтожной сделка является с момента заключения и специального признания не требует. По сути, ничтожная сделка – это частный случай недействительной сделки, но нарушение законодательства является настолько явным, что это не требуется специально доказывать.

В каких же случаях сделку можно назвать ничтожной? Вот основные причины:

  1. Прямое нарушение Конституции, федеральных или местных законов, других нормативных актов – каждая заключаемая сделка должна соответствовать действующему законодательству в данной сфере. Если это не так, такая сделка не может рассматриваться как законная.
  2. Сделка является мнимой – то есть, на самом деле не порождает юридических последствий и правоотношений, которые декларируются при ее заключении. В качестве примера можно упомянуть распространенную схему, когда должник якобы продает недвижимость знакомому или родственнику, но денег на самом деле не получает и продолжает пользоваться объектом. Но кредитор при этом не может отобрать имущество, поскольку у него уже другой владелец.
  3. Сделка является притворной – то есть, заключается с целью прикрыть собой другую, условия которой разглашать не хочется. К примеру, часто люди, продавая квартиру, не хотят уплачивать налог, поэтому формально оформляется дарственная, а деньги за недвижимость передаются негласно.
  4. Одна из сторон не имеет достаточной дееспособности – по закону сделку могут заключать только стороны, которые достигли определенного возраста, не имеют психических заболеваний. Если это условие не соблюдается, такая сделка является ничтожной.
  5. Сделка противоречит основам правопорядка и нравственности – хотя такая формулировка является достаточно размытой, она нередко применяется для оспаривания сделок и признания их ничтожными.
  6. Не соблюдена форма сделки – даже если сделка выглядит вполне законной, но не отвечает существующим требованиям (например, договор купли-продажи квартиры не прошел обязательную государственную регистрацию), она является ничтожной по факту.
Читайте Также  Покупка автомобиля, находящегося в залоге

Кроме того, стоит упомянуть отдельное условие для юридических лиц. Не все организации имеют право заключать сделки с недвижимостью, соответственно, договоры, заключенные такими компаниями, также являются ничтожными.

Понятие и особенности ничтожной сделки

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 
(ст. 153 ГК РФ).

Соглашения должны заключаться с соблюдением законодательных норм. Если условия сделки расходятся с законом настолько глубоко, что признание ее недействительности не требует вынесения судебного постановления, она считается ничтожной.  Соглашение признается таковым с самого начала, потому что закону противоречат как ее условия, так и порядок заключения. Несмотря на то, что подобное признание не требует издания судебного решения, заинтересованные лица все же могут обратиться в суд, чтобы получить компенсацию за последствия ничтожной сделки.

Какими признаками характеризуется ничтожная сделка?

Проанализируем по пунктам характеристики ничтожной сделки (НС).

  1. Она является недействительной в предусмотренных законодательством случаях. Недействительность ничтожных сделок обусловлена определенным законом или нормативно-правовым актом, и признание этого факта судом не требуется.

  2. Она является ничтожной, то есть неправомерной с того момента, как была совершена, независимо от предъявления иска о признании ее недействительной и от желания сторон.  

  3. НС не порождает правовых последствий. То есть если два лица заключили сделку — купле-продажу недвижимости. При этом одна из сторон являлась недееспособной, то эта операция не будет считаться осуществленной. И все ресурсы, которые были переданы другой стороне должны вернуться обратно в натуре или денежном эквиваленте.

  4. Порождает только последствия, связанные со своей недействительностью. Это значит, что после такой операции все, что может произойти — это возвращение результатов на тот уровень, на котором они были до заключения договора (реституция). Также в ряде случаев может произойти возмещение убытков или морально вреда, которые последовали в итоге. Возможно и возмещение убытков в пользу государства.

Читайте Также  Какой суд рассматривает банкротство физических лиц?

Реституция — возврат в первичное состояние ресурсов после ничтожной сделки. Одна или обе стороны должны возвращать имущество, полученное в результате операции в том виде, в каком оно было получено. Если выполнить подобное требование невозможно, то сторона должна передать другой стороне денежный эквивалент полученного.  

Виды недействительности сделок. Как признать сделку купли продажи недействительной?

Гражданское законодательство подразделяет недействительные сделки на ничтожные, мнимые и оспоримые. Рассмотрим каждую разновидность подробнее.

Ничтожная

Ничтожная сделка – это соглашение между сторонами, которое изначально не соответствует требованиям законодательства. Не зависимо от того, будет ли такая сделка признана ничтожной в судебном порядке, она считается недействительной.

Например, в соответствии с положениями ст. 171 ГК РФ, сделка, одной из сторон которой является недееспособный гражданин, ничтожна. Факт недееспособности при этом должен быть подтвержден в судебном порядке. Если опекун или родственник недееспособного лица заявляет об этом и утверждает, что заключенная сделка не имеет юридической силы, он должен подтвердить это документально, предоставив решение суда. В противном случае все заявления голословны.

Чтобы не столкнуться с такой проблемой, при заключении договора рекомендуется попросить у второй стороны справку из психоневрологического диспансера. Она подтвердит, что гражданин не состоит и никогда не состоял на учете в этом учреждении. Особенно эта рекомендация актуальна, когда совершается сделка, подразумевающая отчуждение недвижимости.

Мнимая или притворная

Мнимая сделка заключается только для вида. В действительности, тех правовых последствий, которые она подразумевает не возникает. К примеру, распространена практика оформления недвижимости на подставное лица с целью избежать ее ареста. При подозрении на то, что оформленная сделка является мнимой, подать иск в суд может любое заинтересованное лицо. 

Притворной называют сделку, которая заключается с целью прикрыть другую сделку. К примеру, распространена ситуация оформления договора купли-продажи вместо дарения. Это может делаться с целью ухода от выплаты налогов.

Оспоримая

Оспоримой является сделка, которая может быть оспорена в судебном порядке. Для этого необходимо иметь веские основания. Причиной для обращения в суд может быть:

  • Заключение сделки лицом, которое было признано ограничено дееспособным.

Например, сделка по покупке недвижимости была оформлена должным образом, переход прав зарегистрирован, а в дальнейшем оказалось, что продавец страдает алкоголизмом и признавался судом ограниченно дееспособным. В этой ситуации исковое заявление подается попечителем. После признания сделки недействительной наступает двусторонняя реституция.

  • Введение одной из сторон сделки в заблуждение.
Читайте Также  Кредит у банка банкрота

Например, человек покупает квартиру. На предварительном осмотре он выяснил, что в квартире хороший ремонт. Однако в дальнейшем выяснилось, что ремонт сделан только поверхностно. На самом деле, свежеокрашенные трубы текут, под новым линолеумом спрятаны гнилые доски, а один из углов постоянно сырой, что приводит к образованию плесени. Продавец ввел покупателя в заблуждение, поэтому обманутая сторона может обратиться в суд и признать договор купли-продажи и саму сделку недействительной в виду вновь открывшихся обстоятельств.

Это основание предусмотрено в ст. 178 ГК РФ. Сделка будет расторгнута, если заблуждение является существенным, то есть касается сути сделки или скрыло характеристики объекта, снижающие возможность его использования. После признания договора недействительным наступает двусторонняя реституция.

  • Отсутствие согласия супруга на совершение сделки.

У продавца недвижимости может не стоять штампа в паспорте, но в дальнейшем выясняется, что он находится в законном браке и его супруг/супруга не в восторге от идеи продажи недвижимости.  В этом случае он вправе обратиться в суд и расторгнуть сделку.

Согласие оформляется в письменной форме и заверяется нотариально. Это требование предусмотрено гражданским и семейным законодательством.

  • Оформление лжедоверенности.

Высокий процент оспоримых сделок связан с оформлением лжедоверенностей. При заключении договора с лицом, представляющим интересы собственника, необходимо удостоверится, что доверенность действительна, а перечень полномочий позволяет заключать договор.

К чему приводят неправомерные действия должника

Чтобы соблюсти баланс интересов должника и его кредиторов законодатель вводит нормы, обязывающие его сотрудничать со своими кредиторами и арбитражным управляющим. Чтобы все заявленные требования были погашены в максимально возможном размере, гражданину запрещено скрывать свое имущество, предоставлять недостоверную информацию, заключать запрещенные законом сделки и совершать иные неправомерные действия.

⚡ Суд откажется списать долги физическому лицу, если он:

  • привлекался к ответственности за незаконные действия во время банкротства;
  • не передавал необходимые данные арбитражному управляющему или сообщал ложные сведения;
  • незаконно вел себя при возникновении требований, приведших к его несостоятельности (мошенничал, злостно уклонялся от погашения задолженности или уплаты налогов, сообщил недостоверные данные при оформлении кредита, спрятал ценное имущество).

Никто не должен злоупотреблять своими правами и тем самым ущемлять интересы других лиц. И закон, и судебная практика определяют, если лицо ведет себя недобросовестно, то оно несет риск наступления неблагоприятных последствий.

В случае совершения указанных действий суд отказывает гражданину в освобождении от долгов перед всеми или отдельными кредиторами.

Каких сделок перед банкротством должнику нужно избежать? Читайте в нашей статье.

Источники

  1. Право и экономика №08/2015; Юстицинформ - М., 2015. - 102 c.
  2. Сборник Vox Juris. Глас права / Сборник статей. - М.: Санкт-Петербургский государственный университет, 2017. - 919 c.
  3. Краснова, И.О. Земельное право. Элементарный курс / И.О. Краснова. - М.: Юристъ; Издание 2-е, перераб. и доп., 2004. - 270 c.
  4. Земскова, С.И. Авторское право / С.И. Земскова. - М.: СТЭНСИ, 2002. - 264 c.
  5. Исаев, И.А. История государства и права России / И.А. Исаев. - М.: Юристъ; Издание 3-е, перераб. и доп., 1996. - 544 c.
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Юрист Александр Сергеев/ автор статьи
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Банкротство 2021