Нотариальная сделка купли-продажи квартиры

Наши юристы подготовили развернутую информацию на тему "Нотариальная сделка купли-продажи квартиры" Собрали исчерпывающие материалы чтобы разъяснить всю суть вопроса. Если остались дополнительные вопросы, Вы можете задать их нашему консультанту.

Особенности сделки по продаже квартиры с прописанным человеком

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику недвижимости принадлежит право владения, распоряжения и пользования имуществом. Он в любой момент без согласования с зарегистрированными членами семьи может продать, подарить или обменять недвижимость, если у них нет долей в праве собственности.

Чаще всего продажа квартиры с прописанным собственником или его родственником происходит по одной из нескольких причин:

  1. У владельца плохие отношения с зарегистрированными родственниками, и ему проще продать жилье, приобретя взамен другое.
  2. Зарегистрированный человек давно не живет в квартире, информации о его местонахождении нет. В таком случае его нужно признавать пропавшим без вести через суд, на что у собственника может не быть времени.
  3. Если нужно сохранить прописку на определенное время. Например, когда собственник продает квартиру, а взамен покупает другую. Регистрация необходима для того, чтобы в промежутке между сделками люди имели право жить на старой жилплощади.

Зачем нужен нотариус при покупке квартиры?

Заверение договора купли-продажи квартиры у нотариуса позволяет избежать многих рисков, в первую очередь покупателю. В ст. 16 «Основ законодательства о нотариате» говорится, что нотариус обязан проверить законность сделки, разъяснить ее последствия, права и обязанности продавца и покупателя. Если же сделка не соответствует требованиям законодательства, он обязан отказать в ее удостоверении.

От каких рисков избавляет нотариальное удостоверение договора:

  1. Покупка недвижимости у недееспособного гражданина. По закону такая сделка может быть оспорена его опекуном. Если же ее удостоверяет нотариус, он удостоверяется в дее- и правоспособности продавца.
  2. Покупка жилья у лица, не имеющего права собственности. Продавец может представить поддельную выписку из ЕГРН. Нотариус же точно удостоверится в том, что именно он является собственником недвижимости перед тем, как подписывать и ставить печать на договоре.
  3. Покупка жилья, на которое могут претендовать третьи лица. Такое чаще всего происходит, если квартира получена по наследству. Нотариус полностью исключить возможность оспаривания завещания или появления нового наследника не сможет, но нотариально удостоверенный договор оспорить сложнее.
  4. Приобретение недвижимости у компании, не имеющей права на продажу. Нотариус запросит все учредительные и другие документы, чтобы убедиться, что сделка пройдет в соответствии с законодательством, и ничьи права ущемлены не будут.
  5. Покупка жилья под арестом или в залоге. Сведения о наличии или отсутствии обременений сразу запрашиваются в Росреестре.
  6. Приобретение жилплощади, участвующей в судебных спорах. Например, в процедуре банкротства.
Читайте Также  Ук новая трехгорка банкротство

В каких случаях можно это сделать?

Существует два пути перехода права:

  1. Оформление договора переуступки.
  2. Перезаключение договора с компанией-застройщиком.

В первом случае происходит передача права требования по договору от одного лица к другому. Во втором случае лицо, желающее переуступить свое право, обращается с заявлением в строительную компанию с указанием, кому именно переуступает права на строящийся объект.

Договор с застройщиком переоформляется на нового владельца права требования, вносятся изменения в собственные документы компании. Лицо, которое приобрело право требования путем изменения документации застройщика, в будущем оформит договор купли-продажи.

Что считается единственным жильем в 2021 году?

Для начала предлагаем разобраться, как осуществляется процедура банкротства, если в деле фигурирует единственное жилье (такие обстоятельства присутствуют более чем в 50% всех случаев банкротства):

  1. Вводится реализация имущества, готовится реестр кредиторов.
  2. Формируется конкурсная масса из имущества должника, куда также включается и единственная квартира.
  3. Далее финансовый управляющий оценивает имущество. Единственное жилье должника и другие предметы, защищенные законодательным иммунитетом, на этом этапе исключаются из конкурсной массы.
  4. Оставшееся в конкурсной массе имущество подлежит реализации. Деньги соразмерно перечисляются кредиторам.
  5. На финальном этапе следует списание долгов и завершение процедуры.

Жилье сначала входит в перечень конкурсной массы, но потом подлежит исключению. Что считать единственным жильем? Это может быть квартира, дом или иное помещение жилого фонда, которое принадлежит должнику и выступает его постоянным местом жительства.

Единственным жильем считается квартира (или дом):

  • переданная по договору социального найма;
  • на 100% принадлежащая должнику;
  • где должник выступает долевым собственником;
  • доставшаяся должнику по правоустанавливающим сделкам.

Если у должника в собственности пара квартир или домов, единственной квартирой в таком случае будет считаться та, в которой должник постоянно проживает. Она будет определяться в рамках судебных заседаний, после чего ее исключат из конкурсной массы. Остальные жилые объекты подлежат продаже.

События в банкротстве физ. лица при ипотеке развиваются по-другому.

К сожалению, залоговое имущество, которым и является ипотечное жилье, не признается единственным и подлежит продаже при реализации имущества. При этом в квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети, другие члены семьи должника: они выселяются в принудительном порядке. Далее квартира выставляется на торги, средства от ее продажи идут на погашение судебных расходов и передаются банку (залоговому кредитору).

Основные этапы продажи жилой недвижимости

Государственное оформление сделки купли-продажи квартиры – это один из завершающих этапов, которому предшествует еще несколько подготовительных. Конечно, первым делом нужно найти покупателя на недвижимость, достигнуть договоренностей о сроках, сумме договора и других нюансах.

Далее происходит составление договора. Для этого может использоваться готовый бланк, в котором учтены все требования по подготовке подобных документов. Также можно самостоятельно составить договор. Оформить договор купли-продажи можно также с помощью юриста, нотариуса или агентства недвижимости. Образец договора купли-продажи квартиры можно получить на сайте Росреестра, где представлены бланки и шаблоны необходимых для сделок с недвижимостью документов.

Читайте Также  Процедура наблюдения при банкротстве юридического лица

Скачать образец договора купли-продажи квартиры (простой)

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств

Скачать образец договора купли-продажи квартиры в долевую собственность

Если раньше обязательным условием всех сделок с жильем было привлечение нотариуса, то теперь можно обойтись и без его услуг. Подписать договор купли-продажи квартиры стороны могут просто при личной встрече, без привлечения третьих лиц. Конечно, присутствие нотариуса поможет значительно снизить риски, но потребует дополнительных временных и финансовых затрат.

Упомянутые этапы непосредственно предшествуют регистрации передачи права собственности на квартиру.

В каких случаях можно это сделать?

Существует два пути перехода права:

  1. Оформление договора переуступки.
  2. Перезаключение договора с компанией-застройщиком.

В первом случае происходит передача права требования по договору от одного лица к другому. Во втором случае лицо, желающее переуступить свое право, обращается с заявлением в строительную компанию с указанием, кому именно переуступает права на строящийся объект.

Договор с застройщиком переоформляется на нового владельца права требования, вносятся изменения в собственные документы компании. Лицо, которое приобрело право требования путем изменения документации застройщика, в будущем оформит договор купли-продажи.

Банкротство физических лиц: последствия для должника

Сначала целесообразно привести полный перечень последствий банкротства для физического лица на 2020 год. Он установлен статьей 213.30. (здесь и далее – ссылки на отдельные положения №127-ФЗ). На первый взгляд, ничего страшного в списке нет, особенно – если учесть списание всех долгов гражданина. Перечень содержит такие последствия банкротства физлица с указанием длительности действия:

  • обязательное предупреждение кредитора о факте финансовой несостоятельности при получении нового займа или кредита (5 лет);
  • невозможность повторного проведения процедуры (5 лет);
  • запрет на занятие должностей в руководстве страховых компаний, инвестиционных, паевых инвестиционных и негосударственных пенсионных фондов, микрофинансовых организаций или влияние на решения по их управлению (5 лет);
  • запрет на управление юридическими лицами или влияние на решения по ух управлению (3 года);
  • запрет на занятие руководящих должностей в учреждениях кредитно-финансовой сферы.

Перечисленные меры вводятся только после завершения процедуры, когда человек официально признан банкротом. Но в ходе реализации мероприятия применяется большое количество дополнительных ограничений – текущих – которые носят намного более жесткую форму и заслуживают более детального рассмотрения.

Запрет на распоряжение имуществом

Наиболее значимые ограничения, накладываемые на должника сразу после начала процедуры, касаются запрета распоряжаться собственным имуществом. Они регламентируются статьей 213.11.

Прежде всего, речь идет о невозможности совершать сделки с имуществом, стоимость которого превышает 50 тыс. руб. Требование распространяется и на покупку, и на продажу любых активов, включая объекты недвижимости, транспорт, доли в ООО, ценные бумаги и т.д.

Для осуществления некоторых операций требуется согласие управляющего. К ним относятся:

  • получение или выдача кредитов и займов;
  • перевод долгов;
  • передача активов в доверительное управление или залог;
  • любые операции с расчетных счетов, за исключением специального открытого, на котором установлено ограничение в 50 тыс. руб.
Читайте Также  Процедура переуступки долга в банкротстве

Ряд операций для должника запрещен категорически – вне зависимости от разрешения управляющего. В их число входят:

  • открытие имущественных вкладов;
  • осуществление паевых взносов;
  • покупка акций или долей в ООО;
  • дарение или совершение других сделок на безвозмездной основе.

Ограничения на этапе реализации

Если на стадии реструктуризации договоренность между должником и кредиторами не достигнута или отменена судом, начинается процедура реализации имущества, а сам должник официально объявляется банкротом. Это приводит к введению в действие следующей группы ограничений, к числу которых относятся:

  • передача управляющему банковских карт;
  • запрет на открытие или закрытие лицевых счетов;
  • запрет на распоряжение деньгами на счетах и депозитах;
  • запрет на любые действия с имуществом вне зависимости от его стоимости;
  • запрет на возврат долгов или исполнения иных обязательств по отношению к должнику – все подобные действия осуществляются исключительно перед управляющим.

Банкроту разрешается получать и распоряжаться половиной заработной платы или других постоянных доходов (пенсия, пособия). Допускается увеличение этой суммы при наличии иждивенцев.

Запрет на выезд за пределы РФ

Еще одна ограничительная мера применяется к должнику по решению суда. Она касается запрета на выезд за границу страны. Ограничение не относится к числу обязательных и вводится при наличии оснований. Срок действия – до прекращения или завершения процедуры признания гражданина финансово несостоятельным.

Если у должника есть имущество

Введение стадии реализации имущества означает, что все активы должника, которые будут найдены управляющим, подлежат включению в конкурсную массу. Они реализуются с торгов, а полученные средства распределяются между кредиторами.

В конкурсную массу не включаются только два вида активов:

  • имущество стоимостью до 10 тыс. руб. – по решению суда, основанному на ходатайстве заинтересованных лиц;
  • имущество, которое не подлежит изъятию в ходе процедуры банкротства. Перечень подобных активов регламентируется законодательством. Имеет смысл рассмотреть его более детально.

Имущество, не подлежащее изъятию

Банковская ячейка – что это и для чего нужна 

Банковская ячейка – металлический индивидуальный сейф, находится в специальном защищенном хранилище банка (депозитарии). Сейф служит для хранения ценных вещей, документов, носителей информации. Банковскую ячейку можно использовать для расчета при сделках с недвижимостью. Статьей 922 ГК РФ предусмотрены два варианта хранения: 

  1. ответственное – клиент передает имущество на хранение и служащие знают, что будет лежать в ячейке (договор хранения); 
  2. обычное – банк сдает ячейку в аренду и о содержимом ячейки знает только клиент (договор аренды). 

Вариант аренды ячейки используют при расчетах покупателя с продавцом. У сейфа два замка. Один ключ получает арендатор, другой остается у арендодателя.

Участники сделки купли-продажи самостоятельно определяют круг лиц, имеющих доступ к сейфу и условия открытия сейфа.

Источники

  1. Приходько Алексей Комментарии к Правилам дорожного движения РФ с последними изменениями на 2018 год; Эксмо - М., 2017. - 763 c.
  2. Практический бухгалтерский учёт. Официальные материалы и комментарии (720 часов) №3/2015; Машиностроение - Москва, 2015. - 598 c.
  3. Якимов О. Ю. Дорожно-транспортные происшествия часто задаваемые вопросы, образцы документов; Юрайт - М., 2003. - 925 c.
  4. Практический бухгалтерский учёт. Официальные материалы и комментарии (720 часов) №4/2017; РГГУ - Москва, 2017. - 367 c.
  5. Скурко Е. В. Глобальная и региональная торгово-экономическая интеграция. Эффективность правового регулирования; Юридический центр - М., 2004. - 691 c.
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Юрист Александр Сергеев/ автор статьи
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Банкротство 2021